https://mc.yandex.ru/pixel/8768099361615469366?rnd=%aw_random%
Доходный дом как предчувствие
Краткая история петербургского арендного жилья: от дореволюционных квартир до инвест-отелей


Фото: Михил Огнев
Доходные дома в нашем городе начали массово строить в 30-40-х годах XIX века. Именно этот сегмент сформировал архитектурный облик центральной части Петербурга. За парадными фасадами владельцы старались разместить как можно больше квадратных метров жилой площади, поэтому внутренние дворы делали маленькими и тесными. Так образовывались бесконечные вереницы знаменитых петербургских «колодцев», куда едва ли проникал солнечный свет.
В какой-то момент, озаботившись качеством возводимого жилья, городские власти ввели нормы, регламентировавшие их минимальные размеры. На каждом земельном участке должен был быть организован по крайней мере один двор площадью не менее 30-ти квадратных саженей, возникали обязательства по строительству световых двориков.
Более 90% населения дореволюционного Петербурга жили в доходных домах. Студенты и богема ютились на мансардах и чердаках, дворники и обслуживающий персонал – на цокольных этажах. Самые богатые и преуспевающие арендаторы – промышленники, купцы и банкиры селились на вторых и третьих этажах в квартирах с одним или двумя балконами. Их окна, как правило, выходили на улицу или на воду. Что касается престижности районов, топовыми локациями тогда считались Адмиралтейская и Литейная части.

Обычно квартиру снимали на год. Некоторые семьи, чтобы сэкономить, уезжали в начале лета за город, на дачу, а осенью искали жилье заново. В любом случае между домовладельцем и арендатором заключался контракт. В нем, кроме прочего, прописывались правила поведения: пианино не заводить, собак и кошек на лестницу не выпускать, возвращаться домой не позже определенного часа, перепланировку без разрешения не делать.
От 1/3 до 1/2 дохода семьи тратилось на аренду;
800 – 850 рублей в год стоила пятикомнатная квартира на Литейном;
750 – 1500 рублей зарабатывал учитель гимназии за год;
До 10% стоимости аренды – таким был размер налога, который квартиросъемщик платил государству.
Знаете ли вы, что...
В приличной квартире обязательно было несколько спален, гостиная, столовая, детская, кабинет, комнаты прислуги и кладовка. В более роскошном жилье предусматривались парадные комнаты, предназначенные для приема гостей. К началу XX века доходные дома стали снабжать самыми прогрессивными удобствами: электрическим освещением, лифтами, водяным или паровым отоплением, водопроводом и ванными комнатами, ватерклозетами и мусоропроводами.

После революции доходные дома были национализированы, а многокомнатные барские квартиры превратили в коммунальные. В них селились представители победившего класса.
Съмное жилье в СССР официально находилось вне закона, и город-герой Ленинград не был в этом смысле исключением. Полученные от государства квартиры не становились собственностью жильцов, а доходы от аренды считались нетрудовыми, так что предприимчивым гражданам грозили серьезные неприятности. Однако жилье сдавали и снимали несмотря ни на что, потому что жизнь заставляла. К примеру, иногородним студентам, приехавшим за светом знаний, надо было где-то селиться: ведь место в общежитии предоставляли далеко не всем.
Койку, угол, комнату или квартиру искали через знакомых и стихийные «биржи аренды», находившиеся в определенных точках города. В некоторых вузах деканаты подсказывали, куда стоить пойти в поисках жилья. Естественно, все договоренности между хозяином и жильцом были неофициальными, договоров не заключали, а деньги передавали из рук в руки.
Аренда в 90-х позволяла решить квартирный вопрос в ситуации, когда новое жилье почти перестали строить. Искали через объявления в газетах или с помощью сарафанного радио. Платили наличными долларами. После кризиса 1998 года спрос на съемные квартиры резко упал, вслед за ним снизились и арендные ставки. Однако уже к 2000 году рынок ожил и стабилизировался.
Апарт-отели по западному образцу появились в Петербурге в середине 2010-х как комфортная альтернатива съемному жилью. Они во многом напоминают дореволюционный доходный дом с той разницей, что владеет таким зданием не единственный генерал или промышленник, а множество инвесторов, приобретающих один или несколько номеров-апартаментов.
Инвест-отель – это совершенно новая категория доходной недвижимости. IN2IT* на Витебском проспекте – первый проект в данном формате – объединит все достоинства апарт-отелей и гостиниц, а сверх того – создаст среду, в которой можно жить с максимальным комфортом, строить карьеру и эффективно развиваться. Уборка, стирка, готовка, шопинг превращаются в сервисы, пользоваться которыми легко и удобно. Для работы и досуга в инвест-отелях организуются общественные многофункциональные пространства, коворкинги, библиотеки, кинотеатры, выставочные залы и, самое главное, лектории, где проходят мастер-классы, дискуссии и встречи. Ключевой партнер IN2IT по образовательным программам – Санкт-Петербургский Политехнический университет Петра Великого.
Для IN2IT разработали систему из шести инвестиционных программ с доходностью выше, чем у банковских депозитов. Микроинвесторам, готовым вложить сумму от 300 тыс. рублей, предлагают две программы S-уровня. Они позволяют приобретать в долевую собственность части коммерческих и сервисных помещений инвест-отеля площадью от 3 кв. м и получать гарантированный пассивный доход (9% или 12,3% в год – в зависимости от выбранной программы). М-инвесторы смогут приобрести от одного юнита до 99 кв. м, L-инвесторы – 100 и более квадратных метров. На уровнях M и L доступны программы «Гарантия» и «Бизнес». Первая обеспечивает фиксированную доходность в 12% в год, вторая привязана к прибыли управляющей компании и способна принести до 17,5% в год.
Сегодня арендный рынок Петербурга растет стремительными темпами, инвестиции в этот сегмент вызывают все больший интерес. Аналитики Knight Frank подсчитали, что за прошлое полугодие предложение в сегменте выросло до 3340 номеров, что на 34% превышает показатель за аналогичный период 2017 года. Продажи увеличились в 2,6 раза: с января по июль было раскуплено 1230 единиц номерного фонда. Девелоперы стараются удовлетворить растущий спрос: согласно Knight Frank, в течение 2018 года вероятен выход на рынок еще примерно 20-ти проектов общей площадью более 200 тыс. кв. м.
Материал подготовлен в партнерстве с компанией Plaza Lotus Group.

*Гостиница со встроенными помещениями и встроенным подземным гаражом "IN2IT", застройщик ООО "НОВЫЙ ВЕК", проектная декларация на сайте in2it.ru/#order

Автор текста: Мария Семёнова
Корректор: Оксана Ахмитзанова
Координатор проекта: Елена Таранущенко, Ольга Голубева
Верстка: Ольга Голубева