круглый стол

Апартные игры

Как выжить новому формату недвижимости под пристальным вниманием властей
фото: pixabay.com
Спрос на формат апарт-отелей так бурно развивается, что за ним не поспевает ни строительство, ни нормативная база. Власти города недавно серьезно взялись за них – несмотря на активный рост сегмента последние несколько лет, внимание на него обратили только сейчас. «Фонтанка» собрала за Круглом столом участников рынка апарт-отелей, чтобы понять, в чем его особенность и как навести там порядок.

Где ваши сады и школы?

По данным «Петербургской недвижимости», в Северной столице в 2018 году купили 176 тысяч кв. метров апартаментов. Это в 1,7 раза больше результатов 2017 года. При этом популярность формата обгоняет темпы строительства. Для сравнения: в 2017 году девелоперы открыли продажи в 18 объектах, из которых десять – новые очереди уже существующих комплексов.

В целом участники рынка не против стремления властей отделить «мух от котлет» – то есть разделить реальные инвестиционные продукты и те форматы, что только прикрываются этим названием. Пользу в виде создания туристической инфраструктуры, налоговых поступлений от бизнеса и туристических трат хотелось бы донести до городских властей, как раз озабоченных вопросом, как же привлечь деньги в туризм.
Вот только приглашенные представители властей пообщаться с бизнесом не пришли. Возглавить проверку апартов должен был региональный Росстройнадзор, главу которого буквально в день круглого стола «Фонтанки» сняли с должности. Изменят ли власти взгляд на сверхвостребованный городом формат теперь – неизвестно.
Сначала власти города решили не давать налоговых льгот для строительства апарт-отелей, в отличие от гостиниц. Потом уже послышались заявления, что город вообще откажется от строительства апарт-отелей. Причина – слишком много псевдожилья под видом апартов. Сегодня бизнес хочет добиться от властей понимания, четких определений и правил игры.
– Проблема надумана, – считает управляющий партнер Zenith PM Илья Андреев. – Понятно, что власти так хотят решить государственные задачи за счет бизнеса. Есть еще второе мнение, что причина такого яркого выхода властей против апартов помимо соцнагрузки связана еще с давлением со стороны классических отелей, которые увидели в развивающемся сегменте угрозу.
Я не склонен эту версию поддерживать, но она имеет право на существование. Апарты – хорошая альтернатива для туриста, а с учетом портрета среднестатистического гостя города, наличие такого формата – объективная необходимость. Российский турист в большинстве своем очень «бюджетный», и ему не по карману отели крупных международных сетей, ему нужна возможность, например, самому приготовить еду, покормить ребенка и т.д.
Развитие апарт-отелей только на пользу нашему городу, – говорит генеральный директор ГК Docklands development Татьяна Шашина. – Мы платим налоги и привлекаем туристов. Все сегодняшние претензии властей показывают, что работа городских комитетов между собой просто не согласована. Если бы комитеты смотрели комплексно и видели все туристические и налоговые плюсы апарт-отелей для города, возможно, и в части строительства таких объектов они стали бы лояльнее.
Государственные школы и детсады – не история жителей апарт-отелей. Однако социальная инфраструктура в том виде, в котором она нужна любому человеку, конечно же, важна. Гости с детьми, приезжая к нам, хотят видеть во дворе детскую площадку, им необходимо дать возможность обеспечить ребенка разнообразным досугом. Поэтому для второй очереди лофт-квартала Docklands мы заблаговременно купили франшизу детского образовательного центра и предусмотрели около 700 кв. м. для интерактивной зоны.
Несмотря на то, что апарт-отель – не классическая гостиница, наши гости хотят горячий завтрак и СПА, парикмахерскую и фитнес. Считаю, мы, как строители, должны все это обеспечить. Сделать это можно двумя путями: либо застройщики сами создают инфраструктуру, либо передают это в частные руки. В первой очереди мы продали почти все объекты недвижимости в частную собственность, но одновременно взяли пул для создания инфраструктуры обратно в аренду под управлением нашего отельера. Так мы уже открыли ресторан, сейчас готовим конференц-залы и ведем переговоры по покупке зарубежной франшизы фитнеса.
– У нас, например, нишевое предложение и мы сильно отличаемся от классических апартаментов, так как находимся в жилом фонде, – говорит коммерческий директор ООО «ИНВЕСТА» Данил Бекиров. – Наши объекты, по большому счету, – это бывший старый фонд, местами аварийный, после реновации приведенный в порядок и выведенный на гостиничный рынок в виде апартаментов.
Естественно, никто ни разу не спрашивал нас о садиках и прочей инфраструктуре, инвестора интересует только возврат и сохранность инвестиций. Наши гости не нагружают существующие школы и садики – они им просто не нужны. Более того, своим присутствием мы снимаем нагрузку с домовых управляющих компаний, которые и так завалены жалобами на протекшие трубы, батареи и парадные. Мы все это приводим в порядок, у нас тесные отношения с ЖКС, которые часто нам благодарны за избавление от этого коммунального «гнета».
Как пояснил генеральный директор ООО «ПСК-Недвижимость» Сергей Мохнарь, сам город должен быть заинтересован в их качественном развитии. Причин несколько: прежде всего то, что поток туристов в Санкт-Петербург растет на 4-6% в год. При этом по последним данным неучтенными оказались клиенты сервисов посуточной аренды, в итоге получается, что почти половина турпотока – это потенциальные клиенты апарт-отелей.
– За последние три года рынок апартаментов развился настолько, что уже требует переосмысления, – говорит Сергей Мохнарь. – По прогнозам, доля туризма в ВРП вырастет через четыре года втрое – до 6%. И апартаменты – это оптимальный инструмент, чтобы увеличить прибыль от рекреационного, событийного или делового турпотока. Апартаменты – это также временное жилье для людей, находящихся в поиске собственной квартиры или в ожидании выдачи ключей.
Апартаменты – законный рынок, на котором собственники платят налоги. Готовая система «белой» аренды – как раз то, что сейчас пытается сделать государство в жилом секторе. И развитие сегмента апартаментов позволило бы значительно помочь этой инициативе.
«

Кухня есть, значит – жилье

Главный архитектор города Владимир Григорьев не так давно обратил внимание на несколько примеров по городу, когда под видом гостиниц строят жилье. Основным критерием, по которому придрались к существующим объектам, стало наличие кухни – раз она есть, значит – это автоматически жилье. А кухонная зона в апартах есть обязательно.

Участники круглого стола уточнили, что понятия кухни как такового не существует де-юре. Непонятно, что именно под этим подразумевать – розетку, бытовую технику или кухонный гарнитур?
Определенно, сегодня есть тенденция к расслоению рынка на реальные апарт-отели и псевдожилье, – пояснила директор управляющей компании группы «ЯРД» Екатерина Титомир. – При этом количество кухонь не является определяющим фактором для отнесения к той или иной категории, а адекватных критериев оценки объектов на данный момент не существует.
В первую очередь, апарт-отель отличается от жилого дома тем, что в нем «зашито», а именно технологиями и оборудованием. Кардинально отличаются отделочные материалы, системы автоматизации в здании, качество воды и воздуха. Внедрение отельных систем значительно повышает себестоимость квадратного метра. Девелоперам это понятно, а властям – нет, и объяснять это важно в диалоге. Второй момент: концепция управления. Если планируется размещение людей на длительный срок, нужна соответствующая инфраструктура – не потому, что государство обязывает, а потому что проект должен приносить прибыль. Если же в планах краткосрочное размещение, тут крайне важны местоположение и специфика отеля (рекреация, бизнес и т.д.) Определили свою нишу – и двигайтесь туда.
По словам Екатерины Титомир, диалог с властями необходимо начинать, выходить к ним с предложениями, законодательными инициативами. В противном случае процесс не сдвинется.

– Может и неплохо, что он не сдвинется? А то любое движение властей пока было лишь в сторону «задушить», – пошутили участники в ответ.
– На рынке кто-то воспринимает апарты как жилую, а кто-то – как коммерческую недвижимость, хотя на самом деле это – коммерческая недвижимость, и законы жилья на нее не распространяются, – говорит директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Kатерина Соболева. – Петербург по креативности уже обошел Москву, так как у нас уже три разновидности сформировалось: сервисные апартаменты, псевдожилье и кондо-отели.
Всех загребли под одну гребенку: «есть кухня, значит – жилье» и нужна «социалка». Мы обращались к Григорьеву и приводили примеры сетей мировых брендов, управляющих апарт-отелями – там нет садиков и школ, пытались объяснить. Сегодня наши горе-застройщики сами себе усложняют жизнь и придумывают велосипед, пытаясь поселить людей в апартах. Если у вас разрешение на гостиницу, значит вперед, стройте гостиницы, все ГОСТы известны. Отфильтруйте функционал на этапе концепции, продавайте юниты для сдачи в аренду, и никто вас не обвинит в псевдожилье. Если по разрешению на строительство гостиницы застройщик возвел жилье, это не проблема государства.
«

Законодательно определить

– Больше всего вопросов именно к нормативному закреплению понятия апартаментов, – пояснила руководитель практики недвижимости и ГЧП «Дювернуа Лигал» Ольга Батура, – это понятие раскрыто только в приказе Минкульта от 11.07.2014 N 1215 применительно к классификации гостиничных номеров, где есть место для приготовления пищи.
Еще применяется Свод правил по строительству зданий многофункционального значения («Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования»), где указано, что апартаменты являются жилыми помещениями для временного проживания, которые могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа, опять же, для временного проживания. При этом фактически под апартаментами понимаются и квартиры более высокого класса, чем стандартное жилье, и гостиничные номера. С другой стороны, под видом апарт-отелей действительно продается много псевдожилья.
В итоге такая смешанная природа апартаментов порождает путаницу и часто неблагоприятные правовые последствия для обычного приобретателя недвижимости. По словам эксперта, покупателю сложно разобраться в отличиях одного объекта от другого, оценить риски. Поэтому следует дифференцировать все это на законодательном уровне.

А по мнению генерального директора ООО «ВАЛО СЕРВИС» Константина Сторожева, пока есть одно законодательное направление – указ президента о внесении изменений в Закон о туристической деятельности, по которому все средства размещения должны сертифицироваться с присвоением категории.
– Минкульту поручили для этого разработать положение о классификации, и мы в составе Гильдии Управляющих и Девелоперов (ГУД) сотрудничали, прописали такие понятие множества собственников и прояснили, что такое вообще апарт-отель, – рассказал Константин Сторожев. – Но теперь Ростуризм передали от Минкульта в ведение Минэкономразвития, и там разработали новый проект положения с чистого листа, притом, что он должен быть принят в течение месяца.
В этом документе много взято из советского прошлого, например, «Апартамент» там обозначен как разновидность гостиничного номера с кухней, площадью более 40 кв м., «студия» – как гостиничный номер площадью более 25 кв.м. А апарт-отель определен как гостиница, где в состав номеров входят и «апартаменты» и «студии». И это на фоне современной мировой тенденции к сокращению площади номера и увеличению площадей общественных зон. Еще, по новой версии проекта Положения, предлагают присваивать квалификацию либо по звездности, либо по классам: «эконом», «премиум» и т.д. Получается, есть зеленое, а есть квадратное – выбирай любое. Это вместо упорядочения рынка приведет к неразберихе.
Ольга Батура добавила – хоть сертификация по звездности и добровольна, но с 1 июля 2019 года вступают в силу поправки к статье КоАП14.39, по которым нарушение закона о предоставлении гостиничных услуг чревато очень большими штрафами. При этом лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юрлица. Возникает вопрос: что будет с апартами, которые дают возможность размещения, но не оказывают гостиничных услуг? Пока вопрос открыт.

Представители ФСК «Лидер Северо-Запад» отметили, что при выборе концепции своего первого проекта на рынке апартаментов они изначально определяли его как полноценный апарт-отель для краткосрочного и среднесрочного проживания: для такого формата законодательные риски минимальны.

По словам генерального директора «МТЛ. Управление недвижимостью» Николая Антонова, в 2019 году на рынке будет построено более 4 тысяч юнитов. В 2020 еще ряд игроков выведет свои проекты в продажу. Естественно, видя количество вводимого формата и несоответствие некоторых объектов выданным разрешениям, власти пытаются это как-то узаконить.
– Я посчитал, если к 2020 году мы введем все запланированные апартаменты, то лишь на 10-15 % закроем туристические потребности города, – рассказал Николай Антонов. – Думаю, рано или поздно это закончится: во-первых, определения форматов пропишут более четко, во-вторых уйдет долевка, что ограничит этот строительный бум, и третье – инфраструктуру для каждого такого объекта будет способен создать сам девелопер.
В нашем проекте 60-70% занимают инвесторы, сдающие апарты для гостиничного пребывания и получения доходов. И мы как гостиничный оператор перестроились, привлекаем гостиничные программы и стараемся выходить на рынок именно как оператор сегмента апарт-отелей. Это позволяет немного отстраиваться от других предложений. Мы декларируем простую схему из трех составляющих: УК, гостиничный оператор, инфраструктура согласно концепции. Что касается возможных козней со стороны лобби отельных операторов, собрать его не так просто, так как в этом сегменте много разносторонних групп. Как такового лобби нет, но конкуренцию они, и правда, почуяли еще во время ЧМ по футболу, так как мы, и правда, отобрали себе «кусок пирога» в 10-15 % рынка.
«

Чего ждать?

По итогам мы попросили экспертов дать прогноз развития рынка апарт-отелей на пять лет. Самый частый ответ – в условиях нашей страны сложно что-то прогнозировать.
– В данном случае 5 лет – это недостижимый горизонт прогнозирования. Все очень быстро меняется – говорит директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова. – Не успели застройщиков апартаментов назначить бенефициарами последних изменений в жилищном кодексе, как врио губернатора Александр Беглов поручил чиновникам пресечь их строительство.
Тем не менее, в ближайшие год-полтора никаких значительных колебаний на этом рынке не будет. Можно предположить, что постепенно спрос и предложение будет перетекать в этот сектор как наименее зарегулированный и более доступный, но нормы, да и сам статус апартаментов, могут сильно поменяться.
По мнению Николая Антонова, рынок прошел стадию зарождения, дальше – становление и стандартизация. К 2020 году можно ждать насыщения, кривая спроса пойдет вниз к 2022 году. Катерина Соболева предупредила: рынок апартов вошел в ту бурную стадию, когда могут появиться обманутые инвесторы за счет обещаний неправдоподобной доходности. Лет через пять есть риск увидеть картину как и с долевкой сегодня, и рынок ждет зачистка от застройщиков и УК, не выполнивших громкие обещания. Екатерина Титомир предсказывает формирование новой прослойки объектов размещения туристов, которой сегодня так не хватает – средней категории достойных объектов проживания по доступной цене.

– Странно, что борьбу начали именно в том городе, где есть реальные апарт-отели, – продолжил Сторожев. – Сейчас нашим юристам даже непонятно, с чем бороться. Для нас критично отработать вопросы внятного законодательства. Пока его нет на федеральном уровне – начинается местное «творчество».

Как подытожили некоторые участники встречи – чем меньше сегментом будут заниматься на высшем уровне, тем лучше, ведь любое внимание в итоге оборачивается негативно для развития.
Автор: Анна Романова
Корректор: Оксана Родионова
Фотограф: Михаил Огнев
Верстка: Екатерина Елизарова