круглый стол
Завод на чемоданах. Кто и куда переезжает из петербургского «серого пояса»
pixabay.com
На территориях бывшего «серого пояса» Петербурга можно построить практически что угодно, но появляется преимущественно жилье. Сегодня строительство бурлит в освобожденных промзонах на Охте, Васильевском острове, Обводном канале, на Октябрьской набережной. И заявки от предприятий, желающих переехать из «серого пояса», поступают постоянно. «Фонтанка» собрала экспертов за круглым столом, чтобы прояснить будущее и настоящее петербургских промзон.
Не так давно городские власти заявили о необходимости пересмотреть процесс реновации промышленных территорий. Сегодня вынос предприятий из центра идет по инициативе бизнеса и за его счет, город в этом почти не участвует. «Серый пояс» непрерывен только в названии, на деле же это сеть локаций, преобразование которых без единого плана происходит точечно и медленно. Полных данных о площадях и характере резидентов «серого пояса» нет, потому что полноценная инвентаризация только в процессе. Пока из 57 городских промзон проанализировали около десятка.
Медленно и точечно
— Я бы не назвал процесс передислокации предприятий из центра на периферию масштабным, при активном административном воздействии, — говорит глава комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев. — Сегодня в городе меняется структура промышленности. В рамках разработки нового Генерального плана на долгосрочную перспективу мы должны получить от профильного комитета по промышленной политике и инновациям данные по структуре промышленного производства, его потребностях, планируемых местах приложения труда, планах развития сопутствующей инфраструктуры и территории. Реновация промышленных зон — небыстрый процесс, который осуществляется по утвержденным проектами планировки.
Еще под руководством Валентины Ивановны Матвиенко было принято решение о выводе из центральной части города крупных промышленных производств: в первую очередь, химических, а затем и других. Сегодня мы также придерживаемся точки зрения, что крупные предприятия с большими санитарно-защитными зонами необходимо передислоцировать, чтобы не мешать развитию территорий, где город может расположить нечто более правильное с градостроительной точки зрения. Вместе с тем, никакие крупные предприятия сейчас не выводятся, тем более в административном порядке. Но ряд производств действительно закрывается, и собственники сами выступают с просьбой о переводе их земель в Генплане под другое назначение. Яркий пример — завод «Севкабель», руководство которого представило технико-экономическое обоснование и концепцию нового проекта на другой площадке, что позволило перевести освободившийся участок в деловую зону.
Еще 5-6 лет назад определили порядка 120 стратегических предприятий, которые не предполагают никакого перебазирования. Тогда же в Смольном высказали идею, что модернизировать производства лучше на новом месте, так как старая локация может не отвечать новым задачам. При этом сам процесс релокации характеризуется как «челночный», то есть идет в двух направлениях. В городе есть примеры перемещения части вынесенных предприятий обратно на свои же территории, переведенные когда-то в деловую зону. Причины разные — изменение экономической ситуации, рост числа заказов, новые возможности развития на старом месте и так далее. Так, например, в промзону вернулись «Алмаз-Антей», «Гидроприбор».
В 2016 году городские власти провели архитектурно-градостроительный конкурс на концепцию преобразования «серого пояса», где были предложены три пилотные территории —«Екатерингоф», «Волковская» и «Французский ковш». Третья площадка— пример процесса перевода промышленности, инициированного городскими властями. Речь идет о переезде мукомольного комбината с территории «Французского ковша» в районе площади Александра Невского в новое здание на Парнасе.
—На почти 1500 кв.км нашего города оказалось трудно найти площадку размером 50 га, способную разместить мукомольное производство с учетом всех требований,— рассказал главный архитектор. —К тому же принятые в последние десятилетия градостроительные нормативы осложняют процесс. Этот случай стал для нас поучительным. Он показал, во-первых, что перебазирование предприятий — процесс невероятно сложный, а во-вторых, что у государства по объективным причинам нет возможности финансировать такой перевод.
Владимир Григорьев подчеркнул, что будут учитываться перспективы развития производств при изменении зонирования территорий в Генплане. Закрытие одного производства в «сером поясе» вовсе не означает, что завтра на это место не придет другое: высокотехнологичное предприятие без санитарно-защитных зон— например, из фармкластера. Такая промышленность не обязательно должна располагаться на периферии. Она может размещаться и в центральных районах города, способствуя полицентрическому развитию и снижению маятниковой миграции. Такой подход может стать тенденцией — предприятия с меньшей перспективой развития в конкретной локации будут уходить, а их место займут другие. Если бы сегодня мы переживали инвестиционный бум, процесс шел бы более динамично. Пока же ценна каждая инвестиция.
Как рассказал Владимир Григорьев, от инвесторов поступают предложения исключительно о строительстве жилья, а вот идей по развитию больших территорий под общественно-социальные, деловые, производственные функции в последние годы практически нет. Поскольку в городе есть задел под жилищное строительство, искать под него новые территории пока оснований нет, так что любые предложения по изменению функционального назначения земли под жилье тщательно проверяются.
Обозначить более удачные проекты преобразования территорий глава КГА не решился: «Реализованные по утвержденным планировкам проекты, на мой взгляд, не в полной мере учитывают факторы комфортной среды — требования к зеленым насаждениям, рекреационным пространствам, спортивным объектам. Сегодня действуют иные требования и нормативы, и мы надеемся, новые проекты в этом отношении будут удачнее», — подытожил главный архитектор.
—На почти 1500 кв.км нашего города оказалось трудно найти площадку размером 50 га, способную разместить мукомольное производство с учетом всех требований,— рассказал главный архитектор. —К тому же принятые в последние десятилетия градостроительные нормативы осложняют процесс. Этот случай стал для нас поучительным. Он показал, во-первых, что перебазирование предприятий — процесс невероятно сложный, а во-вторых, что у государства по объективным причинам нет возможности финансировать такой перевод.
Владимир Григорьев подчеркнул, что будут учитываться перспективы развития производств при изменении зонирования территорий в Генплане. Закрытие одного производства в «сером поясе» вовсе не означает, что завтра на это место не придет другое: высокотехнологичное предприятие без санитарно-защитных зон— например, из фармкластера. Такая промышленность не обязательно должна располагаться на периферии. Она может размещаться и в центральных районах города, способствуя полицентрическому развитию и снижению маятниковой миграции. Такой подход может стать тенденцией — предприятия с меньшей перспективой развития в конкретной локации будут уходить, а их место займут другие. Если бы сегодня мы переживали инвестиционный бум, процесс шел бы более динамично. Пока же ценна каждая инвестиция.
Как рассказал Владимир Григорьев, от инвесторов поступают предложения исключительно о строительстве жилья, а вот идей по развитию больших территорий под общественно-социальные, деловые, производственные функции в последние годы практически нет. Поскольку в городе есть задел под жилищное строительство, искать под него новые территории пока оснований нет, так что любые предложения по изменению функционального назначения земли под жилье тщательно проверяются.
Обозначить более удачные проекты преобразования территорий глава КГА не решился: «Реализованные по утвержденным планировкам проекты, на мой взгляд, не в полной мере учитывают факторы комфортной среды — требования к зеленым насаждениям, рекреационным пространствам, спортивным объектам. Сегодня действуют иные требования и нормативы, и мы надеемся, новые проекты в этом отношении будут удачнее», — подытожил главный архитектор.
Новая жизнь на новом месте
Советник по развитию MILES&YARDS управление промышленными территориями Татьяна Шеховцова рассказала о проекте с группой компаний «Севкабель», оказавшемся успешным и с финансовой точки зрения для собственника территории, ГК «Севкабель», и для пришедших на это место новых резидентов. Сегодня пространство «Севкабель Порт» в выходные дни посещает до 10 тысяч человек. Практически все площади в введенных корпусах сданы в аренду. Само производство переехало на соседнюю территорию, также принадлежащую ГК «Севкабель», без сокращения сотрудников, освободив за счет модернизации площадь в 3 га на Васильевском острове. Пока планируется строительство нового завода, в работе проект релокации производства. Заводу нужны новые мощности на площади около 10 га— их планируют разместить примерно в 45 минутах езды от старого места. Эксперт назвала это правильным редевелопментом — когда сохраняется производство и штат сотрудников. Пространство «Севкабеля» будет совершенствоваться еще до 2021 года — ожидаются новые мероприятия, заселение резидентов, преобразование исторических зданий, благоустройство территорий.
— Одна из причин, толкающих предприятия на переезд, — невозможность развития на арендованных площадях, нестабильность, риск расторжения краткосрочного договора аренды, — пояснила Шеховцова. — Каждый месяц нам поступает по 10-12 обращений от небольших производственных компаний, желающих переехать из «серого пояса». В целом по городу таких обращений примерно 30-40 в месяц. Типовой портрет «мигранта» - легкое производство с 5 классом опасности, робототехника, техобслуживание, переработка старой техники, металлообработка. От крупных предприятий заявления о релокации единичны.
Проблема наших компаний в том, что, будучи хорошими производственниками, они часто не могут сами решить проблему переезда: ведь для этого нужно стать специалистами в совершенно новой сфере — девеломпента земли. В городе нет общей информации о местах, куда могут переезжать компании, кроме списка индустриальных парков в интернете. На рынке Петербурга и области заявлено около 30 площадок индустриальных парков, но для быстрой релокации подойдут лишь единицы.
Актуальный запрос сегодня поступает от крепких небольших российских предприятий на участки в 0,5 - 0,7 га, но таких территорий в индустриальных парках практически нет, там более крупные земельные лоты. Индустриальные парки из списков — это, в основном, бывшие сельхозземли, переведенные в промышленную категорию. Собственники этой земли предлагают обратившейся к ним компании сначала заплатить, чтобы на эти деньги провести к участку дороги и инженерные сети.
Но никто не хочет сам осваивать площадку в чистом поле с плохой дорогой, где тебе в лучшем случае покажут ближайшую трансформаторную подстанцию — и все. Обширные неподготовленные территории могут быть приемлемы для вывода крупного производства, которое своей СЗЗ займет их целиком. В остальном же площадки только некоторых немногочисленных индустриальных парков могут быть пригодны для вывода заводов и фабрик из центра.
Актуальный запрос сегодня поступает от крепких небольших российских предприятий на участки в 0,5 - 0,7 га, но таких территорий в индустриальных парках практически нет, там более крупные земельные лоты. Индустриальные парки из списков — это, в основном, бывшие сельхозземли, переведенные в промышленную категорию. Собственники этой земли предлагают обратившейся к ним компании сначала заплатить, чтобы на эти деньги провести к участку дороги и инженерные сети.
Но никто не хочет сам осваивать площадку в чистом поле с плохой дорогой, где тебе в лучшем случае покажут ближайшую трансформаторную подстанцию — и все. Обширные неподготовленные территории могут быть приемлемы для вывода крупного производства, которое своей СЗЗ займет их целиком. В остальном же площадки только некоторых немногочисленных индустриальных парков могут быть пригодны для вывода заводов и фабрик из центра.
Некоторые предприятия — например, пищепром — так и вынуждены сидеть в промзоне. Из-за жестких требований к СЗЗ им очень сложно переехать в подходящее место, а соседство с кем-то в индустриальном парке часто невозможно из-за конфликта СЗЗ предприятий разного класса опасности. Эти нормативы по СЗЗ остались с советских времен, они достаточно жесткие и требуют пересмотра, считают эксперты.
В целом, бюджет и реалистичность подобного переезда в «чистое поле» просчитать довольно сложно, а в действующий индустриальный парк — возможно. Как пояснила Татьяна Шеховцова, цены на землю на рынке в зависимости от качества подготовки составляют примерно от 1 до 4 тысяч рублей за кв. м, плюс усредненная стоимость нового промышленного строительства — примерно 45-55 тысяч за квадрат, плюс затраты на инженерные мощности, подсоединение к УДС и так далее.
Один из самых удачных проектов по преобразованию промышленных территорий под жилую зону расположен на набережной Охты, где работает шведская Bonava и компания AAG. Сейчас в работе у AAG около 10 проектов, и все они связаны с выводом производств.
В целом, бюджет и реалистичность подобного переезда в «чистое поле» просчитать довольно сложно, а в действующий индустриальный парк — возможно. Как пояснила Татьяна Шеховцова, цены на землю на рынке в зависимости от качества подготовки составляют примерно от 1 до 4 тысяч рублей за кв. м, плюс усредненная стоимость нового промышленного строительства — примерно 45-55 тысяч за квадрат, плюс затраты на инженерные мощности, подсоединение к УДС и так далее.
Один из самых удачных проектов по преобразованию промышленных территорий под жилую зону расположен на набережной Охты, где работает шведская Bonava и компания AAG. Сейчас в работе у AAG около 10 проектов, и все они связаны с выводом производств.
— Несмотря на заявления о комплексном редевеломпенте, этот процесс в городе все равно носит точечный характер, — рассказала директор департамента разработки градостроительной документации ГК AAG Светлана Ким. — Кроме непосредственных затрат на строительство жилья на освободившемся месте инвестор несет и множество других расходов. Сейчас мы фактически создаем за счет собственных средств всю необходимую инфраструктуру: детские сады, школы, при необходимости — медицинские и спортивные объекты, дороги, выполняем благоустройство прилегающей территории. Эконом-класс такую нагрузку не потянет, поэтому мы работаем в «комфорте» и «бизнесе».
Целесообразность редевелопмента определяется прежде всего экономикой проекта. В стоимость освобождаемой земли необходимо уложиться затратами на переезд. Хотя в центре сейчас много неэффективно используемой недвижимости — бывшая промышленная застройка, эксплуатируемая как офисы или склады. Собственники этих зданий заинтересованы больше в деньгах, нежели дислокации существующего бизнеса. Поэтому такие объекты подвержены редевелопменту в первую очередь.
Предприятия, заинтересованные именно в перебазировании производства, а не в деньгах вместо него, выбирают нашу услугу «переезд «под ключ»: они получают готовый построенный объект в новом месте, не углубляясь в непрофильный бизнес. Также бывают ситуации, когда при всем желании действующего производственного предприятия переехать реализовать это не позволяет стоимость освобождаемой земли. Требуются дополнительные затраты, которые собственники предприятия не готовы нести, а инвестору это невыгодно.
Предприятия, заинтересованные именно в перебазировании производства, а не в деньгах вместо него, выбирают нашу услугу «переезд «под ключ»: они получают готовый построенный объект в новом месте, не углубляясь в непрофильный бизнес. Также бывают ситуации, когда при всем желании действующего производственного предприятия переехать реализовать это не позволяет стоимость освобождаемой земли. Требуются дополнительные затраты, которые собственники предприятия не готовы нести, а инвестору это невыгодно.
По словам Светланы Ким, сегодня наиболее экономически целесообразным способом освоения освободившейся земли является жилье. Благодаря удачной локации и продуманной концепции на освободившейся территории бывшего «серого пояса» реализуются жилые проекты, претендующие на новое качество среды. Они востребованы у покупателей с определенными запросами и возможностями.
Пояс без стратегии
Директор по инвестициям АО «ВТБ Девелопмент» Александр Паршуков считает, что Санкт-Петербург — европейский мегаполис, центр которого рано или поздно будет отдан горожанам. По его мнению, расположение промышленности в центре города — это вынужденное историческое наследие, с которым нам приходится мириться. Он также полагает, что огромное количество площадей в «сером поясе» используется неэффективно: современной промышленности просто не нужны территории такого масштаба.
— Во многих местах на смену промышленным гигантам пришли жилые дома, где-то ненужные для производства площади сдают в аренду малому бизнесу, административные корпуса бывших заводов становятся бизнес-центрами. Сейчас этот процесс зачастую идёт хаотично: город не уделяет достаточно внимания упорядочиванию и долгосрочному планированию развития территорий «серого пояса». В результате инвесторы выбирают наиболее эффективную в коммерческом плане функцию — жильё, и вместо бетонных заборов мы получаем каменные 25-этажные джунгли.
Стратегия вывода промышленности и освоения освободившихся площадей на ближайшие 20-30 лет крайне необходима Санкт-Петербургу. Управлять этим процессом должна администрация города, причем системно, без резкой смены векторов развития. Для переноса крупного предприятия на новую площадку требуется, помимо существенных инвестиций, огромная административная работа: подготовка новой площадки, организация переезда, работа с персоналом. В то же время на арендуемых площадях советских заводов в центральных районах работает множество небольших предприятий.
Они начинают с аренды нескольких сотен метров, постепенно разрастаются, и перед ними встаёт вопрос, как работать дальше в условиях дефицита площадей с возросшими требованиями к техническому состоянию здания и зачастую в напряжённых отношениях с арендодателем. Именно для таких компаний переезд из центра в индустриальный парк в районе кольцевой уже сейчас является одним из наилучших вариантов.
Они начинают с аренды нескольких сотен метров, постепенно разрастаются, и перед ними встаёт вопрос, как работать дальше в условиях дефицита площадей с возросшими требованиями к техническому состоянию здания и зачастую в напряжённых отношениях с арендодателем. Именно для таких компаний переезд из центра в индустриальный парк в районе кольцевой уже сейчас является одним из наилучших вариантов.
Как пояснил эксперт, во-первых, резиденты индустриального парка получают право собственности на земельный участок и построенный объект недвижимости, чем избавляют себя от рисков повышения арендной платы. Во-вторых, новое здание изначально строится для той производственной линии, которая нужна компании. В проект сразу можно заложить возможность дальнейшего расширения бизнеса. В-третьих, в индустриальном парке автоматически решаются вопросы энергоснабжения за счет наличия мощностей и новых инженерных сетей, транспортные вопросы — за счёт расположения рядом с КАД, экологические вопросы — благодаря комплексному подходу к работе с санитарно-защитными зонами. Для развивающихся компаний новое предприятие в индустриальном парке – это шаг вверх на новую ступень развития.
Руководитель отдела стратегического консалтинга Института проблем предпринимательства, профессор Леонид Ивановский несколько лет назад занимался разработкой стратегии развития Петербурга на 2014-2018 годы. Тогда вопросы «серого пояса» оставили за скобками, посчитав, что они не носят стратегического характера. Теперь стало ясно: это было ошибкой.
Руководитель отдела стратегического консалтинга Института проблем предпринимательства, профессор Леонид Ивановский несколько лет назад занимался разработкой стратегии развития Петербурга на 2014-2018 годы. Тогда вопросы «серого пояса» оставили за скобками, посчитав, что они не носят стратегического характера. Теперь стало ясно: это было ошибкой.
— Все понимают сегодня недостатки моноцентрической модели, по которой город развивается до сих пор, — говорит Ивановский. — А полицентрическую модель представляют очень слабо, и сколько центров притяжения необходимо городу — никто не знает. Если этих центров создать хотя бы 9-10, то они займут по 12-20 тысяч га каждый и подтянут к себе население от 400 до 700 тысяч человек. Это более комфортная модель, при которой ареал жизнедеятельности человека сокращается, маятник миграции становится меньше, появляются сбалансированные общественно-деловые зоны активности.
Примером такой сбалансированной модели можно назвать Московский район — там есть, где работать, жить, отдыхать, учиться и так далее.
Что касается будущего «серого пояса», то его как такового не будет — его уничтожат. Задача в том, чтобы не допустить превращения «серого пояса» в спальный район в центре города. Он должен стать частью будущих зон сбалансированного развития. Строить в бывшем «сером поясе» можно что угодно — жилье, промышленные объекты, парки, скверы, объекты культуры и спорта, дороги — ограничений нет. Но начинать надо с создания рабочих мест, способных функционировать вблизи жилых зон, а к ним подтягивать жилье, сервис и все остальное. Ведь если из района убрать предприятия, там возникает риск нехватки рабочих мест, — это надо предвидеть и предотвращать. Ликвидация дисбаланса в жилье или рабочих местах — одна из основных задач.
Могу сказать, что лишь внутри «серой зоны» проблему не решить, нужно учитывать и окружающие территории. Нельзя, например, рассматривать территорию «Французского ковша» в отрыве от окружения. Здесь предполагается реализовать проект КУРТ, для которого нужна территория площадью в 100-200 га, а на небольшом участке сбалансированности достичь невозможно. КУРТ — это попытка создать коммунизм в отдельно взятой деревне. Нужно смотреть шире.
Что касается будущего «серого пояса», то его как такового не будет — его уничтожат. Задача в том, чтобы не допустить превращения «серого пояса» в спальный район в центре города. Он должен стать частью будущих зон сбалансированного развития. Строить в бывшем «сером поясе» можно что угодно — жилье, промышленные объекты, парки, скверы, объекты культуры и спорта, дороги — ограничений нет. Но начинать надо с создания рабочих мест, способных функционировать вблизи жилых зон, а к ним подтягивать жилье, сервис и все остальное. Ведь если из района убрать предприятия, там возникает риск нехватки рабочих мест, — это надо предвидеть и предотвращать. Ликвидация дисбаланса в жилье или рабочих местах — одна из основных задач.
Могу сказать, что лишь внутри «серой зоны» проблему не решить, нужно учитывать и окружающие территории. Нельзя, например, рассматривать территорию «Французского ковша» в отрыве от окружения. Здесь предполагается реализовать проект КУРТ, для которого нужна территория площадью в 100-200 га, а на небольшом участке сбалансированности достичь невозможно. КУРТ — это попытка создать коммунизм в отдельно взятой деревне. Нужно смотреть шире.
Полицентрическая модель городского развития была принята еще в 2014 году. В ранее действовавшей стратегии обозначены будущие центры притяжения. В новом документе 2018 года полицентрическая модель упомянута, но эти центры не названы, а без них перспектива перехода к новой модели остается туманной. Как подытожил Леонид Ивановский, сегодня нужно изменить саму систему нарезки, зонирования территорий в Генплане. Раньше нормативы позволяли нарезать территорию щедро и крупными кусками — отсюда появилось жесткое деление на промышленные и спальные районы. Сегодня требуется разделить на небольшие участки, чтобы на территории площадью 12-20 тыс. га получить гармоничное сочетание рабочих мест, жилья, социальных объектов и зон рекреации. В целом, для «серого пояса» необходима стратегия, увязанная с другими документами по городскому развитию, а для этого нужны усилия города.
Автор текста: Анна Романова
Корректор: Елена Виноградова
Фотограф: Евгений Егоров
Верстка: Татьяна Сорокина
Март 2019 г.
Корректор: Елена Виноградова
Фотограф: Евгений Егоров
Верстка: Татьяна Сорокина
Март 2019 г.
© 2000-2019 Фонтанка.ру