Эскроу-счет, главстрой, главстрой СПб, как купить квартиру через-эскроу счет, что такое эскроу-счет, как работает эскроу-счет эскроу-счет инструкция
Эскроу близко
Как купить квартиру через счет эскроу? 10-серийный видеогид
от специалистов компании «Главстрой Санкт-Петербург».
Эскроу близко
Как купить квартиру через счет эскроу?
10-серийный видеогид от специалистов компании «Главстрой Санкт-Петербург».

1. Почему вокруг эскроу-счетов столько шума? Откуда они вообще взялись?

В июле прошлого года вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве, радикально изменившие финансирование квартир в новостройках.

Если раньше покупатель платил непосредственно продавцу-застройщику, то теперь между ними появился посредник — эскроу-агент. Эту роль выполняет банк, который следит за ходом сделки купли-продажи и хранит деньги будущего новосела на специальном счете эскроу. Он передает эти средства строительной компании после того, как дом сдали в эксплуатацию и в нем было зарегистрировано право собственности хотя бы на одну квартиру.

2. Эскроу-счета действительно сделают покупку квартиры абсолютно безопасным процессом?

Они устранят самый серьезный риск. Благодаря эскроу, у застройщиков не будет доступа к деньгам дольщиков, а значит — не смогут потратить их на, например, возведение другого объекта или завершение предыдущих очередей. Возможности застройщика будет оценивать банк, который выдаст ему проектный кредит. И эти деньги уже невозможно будет направить на иные цели, так как банки требуют от компаний отчетности куда более серьезной, чем могли требовать физические лица. Не секрет, что в строительном сообществе не слишком-то довольны усилением роли банков в этом процессе. Но безопасности у инвестиций в жилье это и вправду прибавит.

Такая схема позволит избежать появления новых обманутых дольщиков, которых в прошлом году в России насчитывалось 34 тыс. человек. Кроме того, это снимет проблему недостроев и долгостроев. В Петербурге, например, на начало 2019 года существовало 29 проблемных объектов, а в Ленобласти — целых 36.

3. Банк не дает строителям потратить мои деньги раньше времени — это хорошо. Но что будет, если что-то случится с самим банком?

В такой ситуации покупателя квартиры защищает система обязательного страхования вкладов. Для эскроу «несгораемая сумма» составляет 10 млн рублей, так что средства вам вернут, даже если банк лишится лицензии.

Нужно понимать: для работы со счетами эскроу Центробанк аккредитует не все финансовые организации, а лишь самые надежные. Согласно майскому постановлению правительства к хранению средств дольщиков допускаются банки с кредитным рейтингом не ниже ВВВ-, а таких в России ровно 100.

4. Я не хочу покупать квартиру через счет эскроу. Есть ли способ провести сделку по старой схеме?

Это возможно, если вы выберете дом, который построен как минимум на 30% и в котором не менее 10% всех площадей уже продано дольщикам по договорам долевого участия. Для некоторых проектов степень готовности может быть даже меньше. Так, достаточно 15%, если жилой комплекс возводят по договору, обязующему компанию снести ветхие и аварийные дома, построить и передать государству объекты социальной и инженерно-технической инфраструктуры. 6-процентная готовность требуется, когда застройщик — системообразующая организация, при этом возводит не менее 4 млн кв.м жилья и его объекты расположены как минимум в четырех разных субъектах федерации.

В описанных случаях строительная компания имеет право продать вам квартиру без использования счета эскроу.

Однако тут есть нюанс: по наблюдениям участников рынка, в редких случаях 30-процентная готовность может не гарантировать того, что дом будет сдан в срок. Большинство проектов становятся недостроями как раз на конечном этапе процесса — когда уже есть стены, крыша, установлены окна. Тут-то и могут возникнуть проблемы с подключением коммуникаций, оборотными средствами и т.п. Так что, выбирая сделку без эскроу, надо очень внимательно оценить надежность конкретной компании.

5. Уговорили, буду открывать счет эскроу. Что для этого нужно сделать?

Следуйте пошаговой инструкции из нашей инфографики. И для надежности посмотрите видео, в котором специалист объясняет всю процедуру.

Как открыть эскроу-счет?

1
Выбрать квартиру
2
Получить одобрение ипотеки
3
Подписать ДДУ
4
Зарегистрировать ДДУ в Росреестре
5
Посмотреть, какой банк указан в ДДУ
6
Прийти в банк с оригиналом договора и паспортом
7
Бесплатно открыть эскроу-счет
8
Внести деньги на эскроу-счет или передать реквизиты счета в банк, выдающий ипотеку

6. Существуют ли какие-то ограничения при покупке жилья через эскроу-счет?

Абсолютно никаких (подробности — в видео ниже). Надо только, чтобы дом строился по 214-ФЗ и с заключением ДДУ. А сама квартира может быть любой конфигурации. Если кроме нее вы приобретаете машиноместо в паркинге, это также делается через эскроу.

7. Есть ли у покупателя возможность снять деньги со счета эскроу? Или ему они теперь тоже недоступны, как и застройщику?

Это осуществимо, однако конкретная схема действий зависит от того, почему вы решили это сделать.

Если просто изменились обстоятельства: квартира вам больше не нужна, а деньги как раз нужны, — их можно легко вернуть, продав права требования на приобретенное жилье. Если же возникают проблемы с застройщиком, то требуется расторжение договора долевого участия — через суд или по соглашению сторон.

8. Сочетаются ли эскроу-счета с ипотекой?

Отлично сочетаются. Для покупателя квартиры ничего не меняется: те же документы, тот же порядок получения ипотеки.

Просто банк-кредитор будет перечислять деньги не застройщику, а финансовой организации, в которой открыт счет эскроу.

9. У меня двое детей и материнский капитал. Получится ли использовать его при покупке квартиры через эскроу?

Да, вы имеете полное право потратить эти деньги на первоначальный взнос по ипотеке.

В этом году материнский капитал на второго ребенка составляет 453 тысячи 26 рублей. Аналитики портала Domofond.ru подсчитали, достаточно ли этого на первый взнос при покупке «однушки» в российских новостройках по ипотеке, если первоначальный взнос - 15%. В одиннадцати крупных российских мегаполисах этой суммы на первый взнос не хватит: например, в Петербурге к ней придется добавить 168 610 рублей, а в Москве — 834 614 рублей*

10. Как использование эскроу и проектное финансирование повлияют на стоимость квартир?

Ряд участников рынка предсказывает увеличение цен. Диапазон возможного подорожания оценивают в 8–10%. Мнение эксперта компании «Главстрой Санкт-Петербург» — в видео ниже.

11. В Петербурге уже кто-то продает квартиры через счета эскроу?

Первую квартиру по новой схеме компания «Главстрой Санкт-Петербург» продала еще в мае, не дожидаясь «рокового» 1 июля. Приобретенное жилье находится в 30-м корпусе 21 квартала ЖК «Северная долина»**. Это 25-этажный дом на 388 квартир, расположенный между улицами Федора Абрамова, Заречной и Шишкина. Его планируют ввести в эксплуатацию в III квартале 2021 года.
*По данным исследования www.domofond.ru

** ЖК «Северная долина» — застройщик ООО «Главстрой-СПб», проектная декларация на сайте.
Материал подготовлен специально для ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик».


Автор текста: Алла Пашова
Редактор/корректор: Елена Виноградова
Редактор: Елена Зеликова
Координатор: Ольга Голубева
Дизайнер: Екатерина Елизарова
Видео предоставлены ООО «Главстрой-СПб»