Aреал комфортной жизни
Мы хотим дышать чистым воздухом, работать в тепле и уюте, и при этом меньше платить за свет, воду, тепло. В наше время одно не исключает другое — современные технологии и организация управления недвижимостью позволяют уменьшить вероятность всевозможных неприятностей, снизить текущие расходы и при этом повысить уровень комфорта для персонала и клиентов. Экономия, экология, энергоэффективность.
Ле Корбюзье. Работа над проектом "Жилой Единицы" (Unité d'Habitation)
Дом — это вам не машина

Когда-то великий французский архитектор Ле Корбюзье сравнивал здание с машиной, имея в виду, что оно само по себе не является суммой конструкционных материалов. Как и в случае с автомобилем, его корпус, стекла, фурнитура не имеют никакого практического смысла, если в нем нет того, что оживляет все это, а именно — электричества, тепла, каналов связи и сигнализации.
Именно инженерная инфраструктура здания определяет, удобное оно или нет, как там чувствуют себя люди, во что обходится эксплуатация и какую нагрузку оно дает на окружающую среду. В конечном итоге — владение зданием приносит какую-либо прибыль или это сплошные убытки?

Здания живут гораздо дольше, чем автомобили, и чаще всего их «начинка» стареет гораздо быстрее, чем стены и перекрытия. Инженерные системы начинают отставать от требований законодательства, от требований людей в конце концов. Их изношенность грозит серьезными авариями, которые приносят большие убытки.

(с) www.are.fi
В разных странах мира разрабатывались свои решения по повышению качества эксплуатации зданий.

И сейчас россиянам нет необходимости заново проходить весь путь проб и ошибок, потому что можно воспользоваться опытом наших финских соседей из компании «Аре».

Как? Об этом мы и хотим рассказать.
Смог в Петербурге 2016 год (с) архив ДП
Жажда чистого воздуха

Последние несколько лет мы наблюдаем рост внимания к проблемам загрязнения окружающей среды. И если рост количества углекислого газа, который ответственен за глобальное потепление, мало ощущается человеком без специальных приборов, то отравление вод, воздуха, почвы заметно воочию.
В самом начале 2016 года президент России Владимир Путин подписал указ, объявляющий 2017 год в России Годом экологии, с целью «привлечь внимание к проблемным вопросам, существующим в экологической сфере, и улучшить состояние экологической безопасности страны».

Спустя несколько месяцев был опубликован доклад ООН, также отмечающий, что загрязнение окружающей среды — это большая проблема современной жизни, поскольку провоцирует (напрямую или опосредованно) каждую четвертую смерть на планете.
geographyofrussia.com
К сожалению, в Российской Федерации ситуация далека от идеальной. Особенно большие загрязнения диагностируются в промышленных центрах, в городах, где происходит добыча и первичная переработка полезных ископаемых. При этом особо опасными следует считать загрязнения воздушного бассейна.

Причина очевидна — если человека вполне реально обеспечить чистой бутилированной водой для питья в объеме 2—3 литров, то доставить ему более 7000 литров чистого воздуха в сутки — просто нереальная задача.

В сентябре 2016 года Всемирная организация здравоохранения опубликовала данные, согласно которым загрязнение воздуха наносит удар исподтишка — мы даже не связываем проблемы со здоровьем и степень загрязнённости воздуха, которым дышим.
|| А между тем еще в 2012 году, по оценкам ВОЗ, ядовитый воздух приводил к смерти:
72 % случаев
ишемическая болезнь сердца или инсульт
14 % случаев
инфекционные заболевания дыхательного аппарата
14 % случаев
рак лёгких
Таким образом, во многих государствах мира, включая Российскую Федерацию, миллионы людей нуждаются в серьёзном лечении только из-за загрязнения воздуха, что требует значительных расходов.

При этом проблемы с воздушной средой касаются не только таких известных промышленных городов как Норильск, Магнитогорск, Биробиджан, Братск, Улан-Удэ, Чита и целого ряда других.

В крупных городах, независимо от того, какого рода промышленность развита в них, также формируется крайне неблагоприятная для человека природная среда, степень влияния которой увеличивается благодаря сложному климату России, особенно в зимний период.

Поэтому стремление сократить выбросы в окружающую среду имеет для нас большое практическое значение. Загрязнение природной среды слишком дорого обходится и жителям страны, и государству, и его экономике.
(с) firestock.ru
И опыт, сын ошибок трудных...

Надо отметить, что на пути борьбы за чистоту воды, земли и воздуха уже есть свои первопроходцы, достигшие значительных успехов. Хотя еще сто лет назад уровень экологического сознания даже в странах Северной Европы был далек от желаемого.
В 1952 году весь мир потрясло известие о знаменитом лондонском смоге: за несколько дней от вдыхания смеси дыма и тумана скончалось около 12000 британцев.

В штате Калифорния регулярно появлялся другой образец смога — из-за огромных выбросов выхлопных газов автомобилей. От автосмога страдали и Токио, и Мехико, и Нью-Йорк, и другие мировые мегаполисы.

Но понимание критичности ситуации появилось лишь к 1970-му году, когда был объявлен Европейский год охраны природы.

На фото: Великий смог (Great Smog) в Лондон 5 декабря 1952 г. и рассеялся только к 9 декабря того же года. (c) wikipedia
В 1973 году на западный мир обрушился энергетический кризис, вызванный эмбарго на поставки нефти со стороны арабских стран. Поэтому огромный стимул получили разработчики экономичных (в плане отопления) строений. И одними из первых стали финские компании, которые всегда уделяли особое внимание вопросу экономии в содержании зданий.

В 80-е годы в Западной Германии появилась концепция так называемого «пассивного дома» (Passivhaus), который для отопления использует в основном внутренние тепловые ресурсы. А в 1990 году в Великобритании строительные инженеры создали специализированный стандарт BREEAM для оценки соответствия зданий «зеленым» критериям, среди которых значится и энергоэффективность.

Спустя несколько лет свой стандарт — LEED создали американские инженеры. В 2014 году пришел черед и России — был запущен стандарт GREEN ZOOM.
ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ МИРОВЫЕ СТАНДАРТЫ
справка "Фонтанки.ру" - НАЖАТЬ

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) был разработан в Великобритании в 1990 году. Это была первая широко распространённая добровольная система оценки объектов недвижимости, которая была разработана совместно государственными институциями и самими участниками рынка. Требования BREEAM превышают соответствующие требования британских государственных строительных норм, что служит дополнительным стимулом для строителей и эксплуатантов. Существуют несколько стандартных схем BREEAM для торговой, промышленной и коммерческой недвижимости. Существуют также специальные версии BREEAM для Испании, Нидерландов, Норвегии, Швеции, Германии и стран Персидского залива.

В настоящее время по системе BREEAM сертифицировано более 200 тысяч зданий, очередь же на сертификацию в несколько раз больше. В процессе сертификации зданию присуждаются баллы по таким критериям как энергоэффективность, утилизация отходов, комфорт, эффективность использования земельного участка и т. д., на основании которых выводится оценка по пятибалльной шкале — от «удовлетворительно» до «великолепно». Получение высоких оценок по стандарту BREEAM увеличивает привлекательность здания в глазах инвесторов.

Стандарт LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ведет свое начало с момента появления в 1993 году Американского совета по «зеленому» строительству (USGBC); а в 1998 году и был разработан собственно этот стандарт. В известной мере это американский вариант британского стандарта BREEAM — он является добровольной системой оценки качества строительства и эксплуатации зданий, направленной на уменьшение воздействия здания на окружающую среду при повышении комфорта находящихся в нем людей.

Стандарт LEED не только задает требования, но и помогает разработчикам (через специальный свод рекомендаций по практике строительства энергоэффективных и комфортных зданий), которые еще не знакомы с экологическим подходом к строительству, оценить его преимущества. В этом стандарте также происходит начисление баллов и получение сертификата одного из четырех уровней, высшим из которых является так называемый «платиновый». Стандарту LEED соответствует более 10 тысяч зданий во всем мире, и число их постоянно растет.

С этими стандартами взаимодействует немецкий стандарт DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen), разработанный в начале 2000-х годов Немецким советом по устойчивому строительству. Особенность этого стандарта в том, что он учитывает, кроме экологических, и социокультурные аспекты использования зданий, а также оперирует такими понятиями как «жизненный цикл» здания и его стоимость, принимая за основу 50 лет существования здания до капитальной перестройки или сноса. Этот стандарт успешно применяется вкупе с тем же BREEAM.

Самым молодым можно считать российский стандарт GREEN ZOOM. Этот стандарт был разработан в 2014 году под руководством Комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию на базе достижений стандартов BREEAM и LEED с учетом российской специфики. Она заключается в необходимости учета на российском рынке практики проектирования и соблюдения СНиПов (Строительных норм и правил) и других нормативных документов РФ. Поскольку многие российские строительные нормативные документы весьма совершенны и зачастую уникальны (как, например, в области строительства зданий в условиях вечной мерзлоты), учет их требований обязателен.

В системе GREEN ZOOM также начисляются баллы — за использование земельного участка, водо- и энергоэффективность, снижение выбросов в атмосферу, экологию внутри здания и ряд других. По итогам сертификации здание получает один из четырех сертификатов — от бронзового до платинового. На данный момент сертификация уже началась, и около 30 крупных зданий получили эти сертификаты.
Мировой подход к современному строительству в таких развитых странах как Финляндия сегодня увязывает и влияние здания на окружающую среду, и его влияние на тех, кто в нем работает.

(с) firestock.ru
Это тоже важно для собственника здания, ведь здоровые люди работают с большей эффективностью.

Вместе с тем даже уютный с виду офис, как показывают исследования гигиенистов, — далеко не самое здоровое место.

В частности, плохо организованная вентиляция и система кондиционирования — это настоящий рассадник микробов и разносчик вирусов.
На слуху знаменитая вспышка так называемой «болезни легионеров», случившаяся в 1976 году в Филадельфии и унесшая 34 человеческих жизни: считается, что она была связана с размножением бактерий в неудачной системе кондиционирования воздуха.

Люди «обогащают» воздух офиса в основном углекислым газом, а вот любая лазерная техника (принтеры или иная копировальная машина) выбрасывает озон — трехатомный кислород.

(с) firestock.ru
К сожалению, его больше, чем в поле после грозы, и в этих концентрациях он становится очень вредным.

Не стоит забывать и про микропыль от тонера: по данным исследователей Рижского медицинского университета (Латвия), содержание микрочастиц там, где работает офисная техника, почти на порядок больше, чем в других помещениях.

А этого достаточно для провокации разнообразных легочных заболеваний, а также роста давления крови.

ВОЗ и другие международные организации настаивают на детоксикации городов и отдельных зданий с целью уменьшения использования вредных веществ.

Однако есть немало причин, по которым в разных странах мира эти процессы протекают достаточно вяло. Тем не менее мы видим, что уже существуют объективные причины, которые заставят менять ситуацию и, самое главное, — без вреда для ведения бизнеса.
(с) firestock.ru
Эти противоречивые желания

Российский бизнес подталкивают к модернизации строительства и эксплуатации своих предприятий самыми разными способами. Например, появлением в 2009 году Федерального закона №261 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности», направленного на стимулирование интереса собственников зданий к повышению качества их эксплуатации.
Однако на практике интерес к реновации существующих зданий или строительству новых в ином, энергоэффективном стиле пока еще невысок.

Несмотря на прогрессивные законы и имеющиеся технологические возможности, россияне относятся к идее экостроительства крайне прохладно.
Именно таких скептиков глава министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации Сергей Донской прямо предупреждает: «Для «экологических двоечников» грядущий год (2017. – Прим. ред.) будет трудным».

А тех, кто внедряет новые технологии, министр, соответственно, ободряет: «... Для тех компаний, которые уже ведут ответственную экологическую политику, появятся новые перспективные возможности роста и стимулы сохранять выбранный вектор развития».

Возможно, известный скептицизм российских предпринимателей и менеджеров связан в известной мере с недоверием ко всякого рода компанейщине.

(с) firestock.ru
К тому же россиянин редко задумывается над тем, что будет с ним и с его работой-бизнесом через 10—15, а тем более — через 20 лет.

Ведь это может быть совсем другая эпоха (достаточно посмотреть на историю России ретроспективно — сколько раз в эти 20 лет россияне оказывались, по сути, в другой стране, с другими законами и правилами общественной жизни). Поэтому вполне объясним крайне короткий горизонт планирования.
Это же формирует скрытую усталость от перемен и надежду на неизменность ситуации. Однако при этом российским предпринимателям не безразлично, в каком состоянии находится их собственность. Они хотят максимальной эффективности и минимума проблем на данный момент.

И при этом не очень верят в то, что кто-то может справиться с их рутиной лучше, чем они сами; хотя именно необходимость заниматься этой рутиной мешает им сосредоточиться собственно на своем бизнесе.
По счастью, этот путь уже прошли финские предприниматели, где давно научились передавать хлопоты о своей недвижимости специализированным компаниям.
(с) firestock.ru
Сто лет эффективной эксплуатации по-фински

Вот тут как раз и может пригодиться опыт финских соседей, которым уже пользуются многие россияне, даже не замечая этого.
Для того чтобы эффективно использовать свою недвижимость, для начала нужно, чтобы в ней всё исправно работало: не было, к примеру, протечек воды, которые приводят к неоправданным расходам за то, чем не пользовался, к росту теплопотерь, к необходимости ремонтов, которых можно было бы избежать.

Всё начинается с качественных инженерных коммуникаций — это уже то, что делает вашу жизнь лучше, надёжнее и экономнее.

Свидетельство о регистрации компании Оннинен
(c) onninen.ru
В 1913 году финский коммерсант Альфред Оннинен (Alfred Onninen) из города Турку организовал компанию по продаже водопроводных труб и прочей фурнитуры.

Шли годы, и его компания не только расширяла спектр поставляемых товаров, но и стала оказывать услуги по поддержанию работоспособности всей инфраструктуры здания.
В 1990 годы на волне мирового движения к созданию и эксплуатации энергоэффективных зданий была выделена специализированная ветвь семейного бизнеса, известная сегодня как «Аре».

Главной идеологией компании стало достижение успеха вместе со своими клиентами.

Это связано с тем, что специализированное обслуживание крупных зданий в итоге обходится собственнику дешевле, чем обеспечение его своими собственными силами.

На первый взгляд это может показаться парадоксом. Но дело в том, что учитывать надо не только затраты, но и серьезную экономию средств, которая достигается правильным инженерным обеспечением и обслуживанием — современным коммерческим зданием нужно уметь управлять, как огромным круизным лайнером.
В зарубежной практике уже довольно давно используется термин Facility Management.

Если слово «менеджмент» давно укоренилось в русском деловом языке, то «фасилити» еще новичок. Это англизированная форма латинского слова facilitas, что можно перевести как «удобство», «благорасположенность», «легкость в чем-то».

Смысл словосочетания facility management можно перевести как услуги по обслуживанию зданий, или просто обслуживание зданий.

(с) www.are.fi
Особенность фасилити-менеджмента заключается в том, что собственник здания передает все заботы на плечи специализированной компании по принципу аутсорсинга.

И уже та компания взваливает на свои плечи весь комплекс необходимых работ — начиная от уборки помещения и заканчивая обеспечением эффективности работы всех инженерных коммуникаций здания
В свою очередь сами владельцы недвижимости высвобождают свое время от заботы о ее нормальном функционировании, так как именно фасилити-компания является единственным юридическим лицом, которое несет полную ответственность за состояние вверенного ей объекта.

И вот парадокс — сторонний специалист выполняет эту работу эффективнее, чем свои собственные работники.
продолжение следует:
Во второй части лонгрида вы узнаете: как электричество помогает бороться с потопами; почему внешнее управление эффективнее внутреннего; как излишнее тепло превратить в прибыль и многое другое, что научились делать финские мастера фасилити-менеджмента из «Аре».

Материал публикуется в партнерстве с финской компанией «Аре» .
Made on
Tilda